Заключен подготовительный контракт купли-реализации нежилого недвижимого имущества. Торговец уклоняется от заключения главного контракта. В период рассмотрения иска о понуждении заключить главной контракт торговец заключил контракт с третьим личиком - подписан передаточный акт, но переход права принадлежности не состоялся.
Грызть ли основания для признания контракта с покупателем - третьим личиком недействительным?

Сообразно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, определенным ГК РФ, в множество признания ее такой трибуналом (оспоримая сделка) или самостоятельно от экого признания (жалкая сделка). Недействительность сделки быть может обоснована пороком ее содержания (ст.ст. 168-170 ГК РФ), пороком субъектного состава (ст.ст. 171-176 ГК РФ), пороком воли (ст.ст. 177-179 ГК РФ), пороком формы либо нарушением запроса о ее гос регистрации (п. 2 ст. 162, п. 1 ст. 165, ст. 550, п. 2 ст. 558 ГК РФ).

В множество п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические личика легки в установлении собственных прав и обязательств на основанию контракта. Наличие заключенного подготовительного контракта, из тот или иной показалось обязательство по заключению контракта купли-реализации, не предвидено законом в качестве основания недействительности контракта купли-реализации той же вещи, заключенного с вторым личиком.

Принципиально учесть и то, что подготовительный контракт не порождает у кредитора вещных прав в отношении объекта грядущего контракта - у него возникает едва обязательственное право призывать заключения с ним главного контракта на соглашениях, предусмотренных подготовительным контрактом (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Оттого собственник вещи затем заключения сходственного подготовительного контракта не лишается права распоряжаться долей вещи (ст. 209 ГК РФ), в том числе права выполнить отчуждение данной вещи в собственность иному личику.

Таковым образом, заключение указанного в вопросце контракта купли-реализации закону не противоречит. Тот факт, что торговец теснее обязался заключить контракт реализации той же вещи перед вторым личиком, не влечет недействительности разглядываемого контракта купли-реализации. Подтверждается настоящий решение и судебной практикой (глядите, к примеру, постановления ФАС Поволжского округа от 6 апреля 2011 грам. по тяжбе N А12-14235/2010, ФАС Северо-Западного округа от 10 марта 2009 грам. N А13-3661/2008, ФАС Северо-Кавказского округа от 12 июля 2007 грам. N Ф08-4185/07).

В то же период заключение контракта купли-реализации с вторым личиком и не препятствует ублажению запроса кредитора о понуждении к заключению главного контракта купли-реализации недвижимости на соглашениях, предусмотренных подготовительным контрактом. Заключение пары уговоров купли-реализации одной и той же вещи с различными особами закону также не противоречит - глядите п. 61 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 грам. N 10/22.
Совместно с тем должно учесть, что призывать отобрания вещи во выполнение контракта купли-реализации (ст. 398 ГК РФ) кредитор вправе лишь у обладающего торговца (глядите также п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 грам. N 54). Ежели вещь теснее передана, торговец утрачивает право на владение вещью. Ежели же вещь еще не передана в собственность кому-или из покупателей, превосходство обладает тот из их, в прок тот или иной обязательство показалось ранее. Так как обязательство в прок главного покупателя теснее показалось, а обязательство в прок покупателя по подготовительному уговору может появиться лишь затем ублажения его запроса о понуждении к заключению главного контракта, крайний в любом случае не вправе призывать отобрания вещи, приходящей предметом контракта купли-реализации - в предоставленном случае клиент, с тот или иной теснее был заключен контракт купли-реализации, владеет превосходством (ст. 398 ГК РФ). И заявка о регистрации перехода права принадлежности (п. 3 ст. 551 ГК РФ) не быть может удовлетворено, ежели отсутствуют основания для ублажении запроса о выполнении повинности торговца передать недвижимость, кроме случаев, иногда контрактом предвидено, что переход права принадлежности не зависит от выполнения повинности торговца передать покупателю недвижимость (там же - п. 61 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 грам. N 10/22).

Таковым образом, даже в случае заключения контракта купли-реализации на соглашениях, предусмотренных подготовительным контрактом, клиент по этакому уговору не вправе будет призывать регистрации перехода права принадлежности на недвижимость и передачи ему недвижимости во владение, но вправе призывать воздаянья ущербов, причиненных ему неисполнением обязательства (ст.ст. 393, 398 ГК РФ), и взыскания неустойки, предусмотренной контрактом (ст.ст. 330, 394 ГК РФ).

Все же в том случае, ежели торговец добровольно совершит общо с таковым покупателем деянья, нужные для гос регистрации перехода права собственность на недвижимость (подаст соответственное заявление о регистрации перехода права и т.д.), клиент, ставший владельцем, будет вправе призывать изъятия недвижимости у главного покупателя (ст. 301 ГК РФ), тот или иной, в близкую очередь, будет вправе призывать от торговца воздаянья ущербов, вызванных неисполнением контракта купли-реализации (ст. 461 ГК РФ; глядите также крайний абзац п. 61 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 грам. N 10/22).

Ответ подготовил:
Эксперт занятия Правового консалтинга ГАРАНТ
Бахтина Анастасия

Контроль свойства ответа:
Рецензент занятия Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

Порядок ГАРАНТ - законодательство РФ с комментами